Rising place 月島 5階の賃貸仲介可能性評価

物件スペック要約：中央区月島、月島駅徒歩2分、築15年RC造1LDK、40㎡。非常にアクセス良好な都心立地です。

周辺相場との比較：中央区1LDK/2K/2DK相場は18.8万円。本物件はブランドマンションではないため、この相場水準が基準となります。

想定家賃の妥当性：売主から提示された想定家賃の記載がないため、物件スペックから査定します。築15年・40㎡・駅至近という条件なら、相場18.8万円から若干上乗せ可能と考えられます。ただし専有面積が40㎡の小規模1LDKであることが制約。実際には18.5～20万円程度が現実的です。

入居者層：月島駅近接により、若年単身者（20～35歳）、DINKs、転勤族の外国人駐在員の需要が中心。高水準の設備（IH、浴室乾燥機、宅配ボックス、オートロック）があり、賃貸需要は堅実です。

競争力：築15年でRC造、駅2分という条件は競合物件と比較して優位性あり。空室リスクは低めと判断されます。

適正家賃：月額19万円程度と見込みます。

修繕・リフォーム費用評価

Rising place 月島 5階 | RC造 区分マンション | 築15年（2011年2月竣工）

このRC造区分マンションは築15年で新耐震基準対応のため、構造的な耐震性は問題なし。専有面積40㎡の1LDKで、物件ページに「IHクッキングヒーター採用のシステムキッチン」「温水洗浄便座」「浴室乾燥機」等の設備記載があり、大幅なリフォーム済み状態と判断できます。

最低限コース（入居直後の最小修繕）：0〜20万円程度
- 物件写真から内装・設備は比較的新しい状態
- 給水管・排水管は管理組合の共有部工事対象のため個人負担なし
- 確認が必要な項目：給湯器の劣化状況、エアコン室外機の状態、窓ガラス結露対策

フルリフォームコース（15年経過を想定した快適化）：180〜280万円程度
- キッチン・浴室・トイレのユニット交換：120〜150万円
- 内装（クロス・床）全面張替え：40〜60万円
- 給湯器・エアコン更新：20〜30万円
- 玄関ドア・サッシ清掃・補修：15〜25万円

重要な留意点：区分マンションのため外壁・屋根・共用配管は管理組合の修繕積立金で対応。オーナー負担は専有部のみ。月額修繕積立金は現在9,380円だが、7月より20,450円に改定予定（記載あり）のため、将来のコスト増加を想定して購入判断すること。

インフラ状況：物件ページに「公営水道・下水・給湯・光ファイバー」明記あり。浄化槽リスクなし。

リスク評価：リスクスコア13/100と低いのは妥当。RC造・新耐震・共有部管理体制あり・設備充実という条件から、修繕リスクは限定的。

最終判断：Rising place 月島 5階

融資判定について

銀行評価では「収益還元評価0万円、DSCR算出不可」となっています。これは区分マンションが積算評価に適さず、収益性のみで判断されることを意味します。融資可能性があると記載されていますが、実務的には家賃19万円で年228万円の収入に対し、6,180万円の高い物件価格が融資判定の課題になる可能性があります。

キャッシュフロー計算

- 年間家賃収入：228万円（月額19万円 × 12ヶ月）
- 管理費：月14,510円（年174万円）
- 修繕積立金：月9,380円→20,450円（現在年112万円、7月以降年245万円）
- 必須修繕費：20万円

現在ベース（管理費9,380円）：228万 - 174万 - 112万 - 20万 = 月々マイナス3万円の逆キャッシュフロー

7月以降（修繕積立金改定後）：228万 - 174万 - 245万 - 20万 = 月々マイナス21万円の大幅赤字

出口戦略

5年後の売却を想定した場合、買い手が求める利回りを4.5～5.0%と仮定すると、家賃が据え置きの場合、売却価格は4,500～5,000万円程度に低下する可能性があります。6,180万円で購入して5年で4,700万円での売却なら、1,480万円の含み損が発生します。区分マンションは築年数経過で価値が逓減しやすく、出口が限定的です。

問題点

- 修繕積立金が7月に月額9,380円→20,450円へ大幅改定予定であり、購入直後から月間11万円以上の赤字覚悟が必要
- 実質利回り3.68%は東京都心の低利回り水準（銀行融資金利0.75%以上を考慮するとほぼスプレッドなし）
- 小規模1LDK（40㎡）は売却時の買い手層が限定される