佐藤の査定所見

行田市馬見塚 木造戸建 — 適正家賃の大幅な乖離を指摘します

売主想定の月額7万円は、SUUMO公開データの行田市相場（3LDK以上5.7万円）からしても非現実的に高い。この物件は8DK・207㎡の広さですが、築47年の木造、旧耐震、雨漏れあり、告知事項あり、駅から4.4kmという立地・状態では、むしろ相場下限を覚悟すべきです。

行田市の郊外戸建賃貸市場は限定的で、ファミリー層を狙っても空室リスクが高い。広すぎる間取り（8DK）は賃借人の需要と乖離しており、家賃3.5〜4.5万円程度が現実的と判断します。売主の7万円は実現可能性が極めて低い。

空室期間3ヶ月以上は避けられず、季節変動も強い地域です。

修繕業者として、この物件の構造・劣化リスク・インフラ面の専門評価を行います。

築47年（1978年11月竣工）の木造2階建という重大リスクが複数存在します。

まず耐震基準は確実に旧耐震（1981年以前）です。木造旧耐震建物は壁量・接合部の強度が現行基準に大幅に劣ります。耐震診断は約20～30万円、本格補強工事は最低でも300～500万円以上の可能性があります。ただし「建物の登記が昭和30年築と昭和53年築で分かれている」という記載が極めて不透明です。増改築の経歴が複雑で、どの部分がどの耐震基準なのか不明瞭です。確認には現地精査が必須です。

重大警告：「雨漏れあり」という記載。47年経過の木造で雨漏れは屋根材・野地板の腐朽、壁内への浸水を意味します。見えない木部腐食の範囲が判然としないため、実見までコスト確定が不可能です。部分補修では根本解決しない可能性が高く、屋根全面葺替え（80～150万円）では済まない可能性もあります。

水回りインフラ：浄化槽方式という点。浄化槽は法定検査・清掃義務があり、年10万円程度の維持コストが発生します。槽本体は30年が交換目安のため、交換時は150～250万円です。土地面積892㎡と大きいため設置状況を確認する必要があります。

土地の形状・接道に異常あり。建蔽率12%・容積率23%という極めて低い活用率は、傾斜地・不整形地・接道不良を示唆します。物件ページでは「北側公道」のみで接面幅が不記載。再建築や改築時の接道不適合リスク、擁壁の有無も未確認です。

「現況有姿売買」「残置物買主負担」「告知事項あり」という記載は、内部状況（家財・廃棄物）の処理コストと不明な告知内容（心理的瑕疵含む）が買主に転嫁される意味です。見積もり上は別途処理費（10～50万円程度）を見込む必要があります。

建物207㎡で3LDK以上・8DKという間取り。過去に分割利用された形跡があり、給排水・電気配線が複雑化している可能性が高く、改修時に予期しない追加費用が生じやすい構造です。

最低限コース：雨漏り応急処置（部分防水）、浄化槽清掃・動作確認、電気・ガス・水道の通水テスト、残置物撤去。ただし根本的な雨漏り原因が屋根全体劣化の場合、この額では不足します。

フルリフォームコース：屋根全面葺替え、外壁全面改修、内装全面リノベーション、設備一新（キッチン・浴室・トイレ・給湯器）、電気・給排水配線刷新、耐震補強工事。木造築47年の全面改修は通常800～1500万円規模となります。

最終判断：行田市馬見塚 木造戸建 298万円

売主想定の28.18%利回りは完全に無視すべき案件です。

佐藤の客付業者評価と鈴木の修繕リスク評価を踏まえると、この物件は投資適格とは言えません。

実質利回りの現実

売主想定月額7万円に対し、佐藤は行田市のSUUMO実勢相場（3LDK以上で5.7万円）を基準に、この物件の現実的な月額家賃を4万円程度と判定しています。サーバー算出の実質利回りは、修繕費なしで16.11%、必須修繕費250万円を加えると8.76%に低下します。最悪ケース（修繕費1,200万円）では3.20%です。

銀行融資金利が2～3%台の現在、8.76%でも融資を組むと金利を下回り、キャッシュフローは赤字化の可能性が高い。3.20%のシナリオでは融資返済が不可能です。

構造・雨漏れリスク

鈴木が指摘する「雨漏れあり」は極めて危険。築47年の木造で雨漏れは屋根材・野地板・壁内の木部腐食を意味し、見えない部位の補修コストが跳ね上がる可能性があります。昭和30年と昭和53年の二重登記も構造安全性の不透明さを示し、耐震補強の必要性も確定できません。

出口戦略の絶望性

行田市馬見塚は駅から4.4km離れた郊外で、8DKという過度に広い間取り、207㎡の戸建賃貸需要は限定的です。5年後・10年後に売却しようとしても、購入層は同じ投資家か底値掴み者に限定され、価格上昇は望めません。雨漏れ・告知事項・残置物処理が買い手心理に影響し、売却価格はさらに下押しされる。