Rising place 月島 5階 | 賃貸マーケット評価

物件スペック：中央区月島、築15年RC造、40㎡の1LDK、駅徒歩2分

中央区の1LDK相場は月額18.8万円が実勢値です。この物件は立地・設備ともに平均的ですが、特段の高級ブランドではなく、築15年という経過を考慮すると、相場の中盤層と評価されます。

実際の入居層は、月島の地域特性から単身者＋新婚夫婦が大半。駅徒歩2分、浅草線＋有楽町線アクセス、IHキッチン・独立洗面・浴室乾燥機など生活設備が充実しており、若年層〜35歳程度の高所得単身者・DINKs層に訴求力があります。管理費・修繕積立金が合計月2.3万円と適正水準で、維持費負担も軽い。

競合との比較では、同じく駅近・築年数近い物件が5,780万円（新川、40㎡1LDK）で提示されているため、この価格帯（6,180万円）は相応と判断できます。築年数による値下げ傾向がやや見られるものの、月島という人気エリア・角住戸・5階という条件で相殺されます。

空室期間は月島の需要の厚さから1〜2ヶ月程度と推定。季節変動は限定的（冬場わずかに弱含む）。

適正月額家賃は19万〜20万円（相場上限寄り）。売主想定がこの帯域であれば現実的です。

専有40㎡のRC造区分マンション、築15年（2011年竣工）の修繕・インフラ評価です。

構造と耐震基準の評価： RC造で新耐震基準（1981年以降）対応。この物件は2011年竣工なので問題ありません。ただしRC造の一般的な大規模修繕は12～15年周期であり、この物件は築15年でちょうど該当時期に入っています。共用部（外壁・屋上防水・共用配管・エレベーター等）の大規模修繕工事が迫っている可能性が高く、近い将来、修繕積立金が大幅に増額される可能性があります。物件ページに「修繕積立金は7月分より月額20,450円に改定予定」と明記されており、現在の9,380円から倍以上に跳ね上がります。

区分マンションのため、オーナー負担は専有部のみです。 設備画像から、IHキッチン、ユニットバス、温水洗浄便座、独立洗面台が確認でき、内装もリフォーム済みの状態と判断できます。

専有部の修繕リスク： バス・トイレ・キッチン等の主要設備が比較的新しく見えるため、最低限コース（即入居可能な状態）であれば、大きな修繕は不要と考えられます。ただし浴室乾燥機、給湯器、エアコンの耐用年数（10～15年）に留意が必要。記載がないため、実際の状態確認が必須です。

インフラ： 物件ページに「公営水道、下水、給湯、光ファイバー」と記載されており、基本インフラは良好です。

リスク

東京都中央区月島 Rising place 5階 1LDK 6,180万円

区分マンションの最終判断：見送り

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実質利回りは投資として成立していない。佐藤の適正月額家賃19.5万円に対し、サーバー算出の実質利回りは3.79%（修繕費なし）、3.61%（最悪ケース）。これはローン金利0.753%を考慮すると、利回りがローン返済を賄い切れない状況を意味する。キャッシュフローは赤字に転じる可能性が高い。

修繕積立金の急騰が致命的。鈴木が指摘する通り、築15年は大規模修繕時期。現在の月額9,380円から7月に月額20,450円に倍増予定。管理費14,510円と合わせ、月額3.5万円近い共用費負担になる。家賃19.5万円に対し、この水準は利回りを一層圧迫する。

出口戦略も厳しい。区分マンションの売却価格は「将来の想定家賃÷買い手が求める利回り」で決まる。5年後、10年後に同じく築20年、築25年のRC造になった際、月島の1LDK相場がさらに上昇する見込みは薄い。むしろ築年数経過による下落圧力の方が大きい。現在6,180万円で買った物件は、利回り低下に伴い売値も下がる。

銀行融資も参考値として懸念材料。DSCR 0.91は1.2以上の基準を下回り、融資判定は困難。これは「返済力がないと銀行が判断」する状態。自己資金でのキャッシュ購入でも、月々の赤字を補填する必要が生じる。

月島の立地・設備は優秀だが、価格が割高すぎる。同等水準の新川物件（5,780万円、40㎡1LDK）との比較でも、400万円上乗せは妥当性を欠く。