賃貸仲介営業「佐藤」の査定意見

この物件は深刻な需要ミスマッチを抱えています。

売主想定の月額62.5万円（年750万円）は、富山県中新川郡上市町の実勢市場では完全に非現実的です。富山市の相場参考では2DLK/3DK帯が月6万円程度。上市町は駅まで徒歩23分の郊外立地であり、さらに相場は低いはず。

現況が13/14稼働（年間稼働率93%）と謳われていますが、満室時利回り15.36%の根拠となる月62.5万円が実現していないことを物語っています。実現している現況年間賃料は116.76万円、つまり月9.7万円程度に過ぎない。この乖離は致命的です。

14戸の2DLK/1DKマンションなら、実際の入居者は低所得単身者・高齢者・生活保護受給者などが想定される層。彼らが払える家賃は月3～5万円が相場。月9.7万円でも現在の稼働率は下がっており、今後さらに悪化する可能性が高い。

売主の想定家賃は完全な創作です。

適正月額家賃: 約4.5万円（月額）と推定

修繕・リフォーム業者の視点から見た、この一棟S造マンションの修繕コスト評価

本物件は築28年（1998年1月建築）のS造3階建て、14戸マンションです。構造はS造で新耐震基準（1981年以降）を満たしているため、耐震補強は基本的に不要と判断できます。

最大のリスク要因は築28年の経年劣化です。S造は外壁（鋼板、ALC、モルタル）の防錆処理が劣化しやすく、28年経過すると塗装の剥がれ、さび、浮きが進行している可能性が高い。屋上防水も同様で、10～15年で全面改修が必要です。記載に「リフォーム済み」の明示がないため、これらは未対応と想定すべき。一棟物件のため、共用部修繕すべてがオーナー負担です。

その他の確認必須項目：上下水道・ガス・電気の引き込み状況、浄化槽有無、駐車場26台の舗装状態、外部階段・通路のスロープ有無と安全性。記載がないため、現地調査が必須です。

土地面積1,108㎡に対して延床762㎡は健全な比率で、容積率69%、建蔽率23%も無理のない規模。角地で接道状況も良好です。

最低限コースは外壁塗装・屋上防水・各戸内設備の動作確認・給排水配管清掃程度で計900～1,200万円。フルリフォームコースは外壁全面改修・屋上防水・全14戸の内装更新・設備交換で計3,500～4,500万円が現実的。

不動産投資歴20年の大家として、最終判断を下します。

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この物件は見送るべき案件です。

佐藤と鈴木の分析が的確に指摘している通り、売主想定の月額62.5万円（年750万円）は完全に非現実的です。現況年間賃料が116.76万円（月額9.7万円程度）にとどまっている事実が、想定家賃の創作性を雄弁に物語っています。富山市の実勢相場が2DLK帯で月6万円、上市町はさらに駅から23分の郊外立地。低所得単身者・高齢者向けの物件が月62.5万円で埋まるはずがありません。

実質利回りは投資として致命的です。 サーバー算出の必須修繕費込みで実質利回り0.93%、最悪ケースで0.61%。これは定期預金以下。キャッシュフローは確実にマイナスです。ローン返済額が年間家賃収入を上回り、毎年資金流出が続くことになります。

出口戦略も暗い。 築28年のS造、外壁・屋上防水の全面改修が急務、残存耐用年数わずか6年という構造的課題を抱えた物件は、買い手がつきにくい。5年後の売却を想定しても、利回り5%で買う投資家すら現れない価格帯まで値下がりするでしょう。

銀行融資も困難（DSCR 0.93）で、キャッシュフローも出口も塞がった案件。修繕費のリスクまで加わります。