長崎市泉 1棟アパート（12戸）の賃貸適正家賃評価

現況分析

本物件は築33年の木造12戸ワンルームアパートで、売主想定月額家賃は30.5万円（全戸合計）、すなわち1戸あたり約2.54万円です。

長崎市のSUUMO相場（一戸建てワンルーム：4.8万円、マンション・アパートワンルーム：5.0万円）と比較すると、この物件の適正家賃は明らかに過度に低く設定されています。売主の想定は、実現可能な市場相場を反映していません。

実際の入居需要と適正家賃

物件の強みは長崎大学文教キャンパス・病院勤務者向けの単身ニーズが存在することです。駅徒歩9分、ロフト付き、6帖以上の居室は大学生・若年勤労者に訴求力があります。

しかし築33年、木造、浄化槽という条件下では、新築プレミアムは適用されません。周辺競合物件（850万円29.92%利回り、800万円18.75%～26.31%利回り）の賃料実績を見ると、1戸あたり4.5～5.5万円の市場相場が形成されています。

適正月額家賃（全戸合計）= 4.8万円 × 12戸 = 57.6万円（下限）

結論

売主想定30.5万円は、市場相場の約53%の過少評価です。現在この利回りが成立しているなら、それは空室が大量に存在するか、著しく低い家賃で募集されている可能性が高い。土砂災害特別警戒区域というリスクもあり、入居付けは容易ではありません。

建物構造・耐震性・修繕リスクについて、専門領域のみで評価します。

構造と耐震評価
木造2階建て、1993年1月築（新耐震基準適合）。新耐震基準は満たしていますが、築33年経過した木造は経年劣化による柱・梁の腐朽、接合部の緩みが進行している時期です。構造体の詳細調査（特に土台・1階柱の腐朽、接合部の金物状況）が必須です。耐震補強が必要な場合、通常200～400万円程度かかります。

重大な物理的リスク
土砂災害特別警戒区域（急傾斜地の崩壊）に指定されています。これは建築基準法で構造制限される地域です。既存建物でも、将来リフォーム・大規模修繕時に基準適合が求められる可能性があります。擁壁が施工されている可能性が高く、擁壁の老朽化・亀裂調査が必須。擁壁改修費は100～300万円以上になる場合があります。また宅地造成工事規制区域でもあり、土地改変時の届け出・基準適合が必要です。

インフラ状況
都市ガス・公営水道で、浄化槽ではなくマシです。ただし給水引き込み・ガス引き込みの経年劣化確認は重要。配管更新には50～150万円程度。

東側接面道路が特定通路との記載があり、建築行為時に許可が必要です。既存建物でも大規模修繕・建替え時に影響します。

修繕優先度
最低限コースは雨漏り、木部腐朽補修、水道・ガス・電気の正常稼働確認です。フルコースは、耐震補強、擁壁点検・補修、全戸内装リフォーム（各室15～25万円×12戸）を含みます。

最終

収益性と現実のギャップが決定的に大きい。

売主提示の37.35%利回りは完全に無視すべき数字です。佐藤の指摘通り、実際の市場相場（ワンルーム4.8～5.0万円）と売主想定（1戸2.54万円）には約53%の乖離があります。

実質利回りは佐藤が提示した適正月額57.6万円ベースで再計算されるべきで、その場合実質利回りは54.00%（必須修繕費込み）から38.83%（最悪修繕費込み）に低下します。これでも一見良好ですが、鈴木の指摘する土砂災害特別警戒区域のリスクが致命的です。

土砂災害警戒区域は将来の大規模修繕・改修で構造制限が課される可能性があり、擁壁調査・改修費が200～300万円以上発生するリスクが高い。加えて木造33年経過で耐震補強も必須の可能性があり、修繕費が膨れる蓋然性が高い。

キャッシュフローも危機的です。 利回り54%では銀行融資金利（現在3～4%）を大きく上回りますが、残存耐用年数がゼロで融資期間は最大5年。短期返済で毎月のCFは赤字になる可能性が高い。

出口戦略も悲観的。 5年後に売却する際、買い手は同じく土砂災害警戒区域・築38年の老朽木造を評価します。現在の築古一棟相場（800～900万円・利回り18～26%）を踏まえると、値下がりは確実。