賃貸仲介営業・佐藤の査定意見

物件名：ドゥトゥールＷ（中央区晴海、2LDK、80.66㎡、築12年、52階建て最上階付近）

売主想定の月額59万円（年708万円）は現実的ではありません。中央区の2LDK/3K/3DKの相場は26.9万円。この物件の立地・スペックから見ても、40〜48万円が適正家賃と考えます。

本物件は勝どき駅徒歩5分の好立地で、築12年の比較的新しいRC造、専有面積80.66㎡と単身者〜軽いファミリー需要を狙える2LDKです。同じ晴海エリアの競合物件（勝どきザ・タワーなど）と比較しても、このスペックで59万円は約25〜50%過剰です。

実際の入居者像は若手ビジネスパーソン（金融・外資勤務）、育児期DINKs、または外国人駐在者が中心。空室期間は短めと予想されますが、家賃設定が過剰だと2〜3ヶ月の空室が常態化します。

適正家賃は月額42〜45万円程度。売主の数字には融資返済額の逆算が混在している可能性が高い。

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鈴木です。この物件の修繕・インフラリスク観点のみで評価します。

【建物・構造の評価】
RC造、2015年1月築（築12年）で新耐震基準対応。構造体は問題ありません。築12年は築浅の部類で、大型修繕の緊急性は低い段階です。

【区分マンションの修繕負担範囲】
専有部のみがオーナー負担。外壁・屋上防水・共用配管・エレベーターなどは管理組合が負担します。月額管理費24,928円＋修繕積立金13,800円が計上されており、管理体制は整備されている状況です。

【専有部のリスク評価】
80.66㎡の2LDK、52階の上層階です。記載内容に「リフォーム済み」の記載がないため、内装・設備の状態確認が必須です。給湯器・エアコン・キッチン・浴室・トイレの交換時期を現地で確認してください。一般的には築12年で部分的な設備更新が発生する段階です。

【インフラリスク】
大規模タワーマンション（総戸数1,450戸、52階建て）で、上下水道・ガス・電気は適切に引き込まれているはずです。大規模共用施設のため、インフラ欠損リスクは低い。

【地盤・土地リスク】
晴海地区は埋立地ですが、物件情報にハザードマップ掲載箇所がある点から、液状化リスク等は既知範囲です。RC造高層建築のため地盤沈下への耐性も相対的に高い。

【最低限コース】
内装状態により異なりますが、給湯器・トイレ等の単体修繕なら30～80万円程度。

【フルリフォームコース】
専有部80.66㎡のフルリフォーム（内装・設備一新）なら250～400万円程度。

田中の最終

佐藤と鈴木の意見を踏まえて、この物件を評価します。

【家賃設定が致命的】
佐藤が指摘する通り、売主想定の月額59万円は現実を完全に無視した数字です。中央区2LDK/3K/3DK相場26.9万円に対して、このスペック・築年数での適正家賃は月額42～45万円程度。売主の想定は相場比45%以上のプレミアムで、新築でもない築12年物件が成約する見込みはほぼ零です。

【キャッシュフローは赤字】
仮に佐藤の適正家賃月額45万円が実現したとしても、管理費月額14,510円＋修繕積立金月額13,800円の負担があり、ローン返済が上乗せされれば営業キャッシュフローは確実に赤字になります。利回りが金利を下回る典型的な「赤字物件」です。

【修繕リスクは相対的に低い】
鈴木の評価通り、RC造・築12年で大型修繕の緊急性は低く、区分のため外壁・共用部はオーナー負担外です。ただし内装・設備の更新時期を現地で確認が必須。この点は買い判定を変えません。

【出口戦略が成立しない】
将来この物件を売却する際、買い手も同じ赤字構造に直面します。家賃42～45万円で5年後・10年後に売却するなら、買い手が要求する利回りは3～4%以上。現在の物件価格との乖離は修正不可能です。売却時に大幅値下がりを覚悟する必要があります。