賃貸仲介営業マン「佐藤」の査定意見

売主想定の月額14.5万円は相場から大きく乖離しており、現実的ではありません。

江東区の2DK実勢相場は13.7万円。本物件は築53年・旧耐震基準という古さが大きなマイナスです。同じく築年数が進んだ周辺競合物件（ドルミ錦糸町パークサイドビル：築45年、月額賃料に換算すると約13.6万円前後）と比較しても、本物件の立地・スペック（31.83㎡）では月額11～12万円が適正相場と判断されます。

住吉駅徒歩4分という立地は評価できますが、築53年で旧耐震という構造リスクが入居者心理に悪影響します。賃貸中と記載されていますが、現入居者の退去時に新規募集すれば、14.5万円での入居付けは困難です。

ご依頼ありがとうございます。修繕・リフォーム業者の観点から、この物件を評価します。

建物の基本情報と劣化リスク

築52年（1974年4月竣工）のRC造区分マンション、5階／8階建て36戸、専有面積31.83㎡（2DK）。最大の問題は旧耐震基準です。1974年竣工は1981年耐震基準改正前のため、RC造でありながら現行基準を満たしていません。耐震補強工事の実施の有無を必ず確認してください。補強が未実施の場合、費用は200～400万円が目安（専有部のみでは対応できず、共用部補強を要する可能性あり）。ただし管理組合決議が必要なため、個人オーナーの一存では実施不可です。

区分マンション専有部の修繕費用

31.83㎡という狭小面積のため、内装更新は相対的に少額で済みます。記載から「賃貸中」とあるため、現在は入居者がいる状態。退去後の対応を想定します。

最低限コース（入居可能な状態）：給排水の通水確認、ガス・電気の正常稼働確認、雨漏り有無確認、トイレ・浴室の動作確認。キッチンシンク等の簡易補修。合計50～80万円程度。

フルリフォームコース（快適に住む）：内装全剥がし、クロス・床張替え、キッチン・浴室・トイレユニット交換、給排水・電気配線更新、エアコン設置。31.83㎡の小さい面積で効率的に進行。合計250～350万円程度。

インフラ・その他リスク

上下水道・ガス・電気は江東区市街地のため接続済みと推定。浄化槽汲み取りのリスクは低い。ただし築52年の古い配管であれば、実際に入居者から水漏れ報告があれば、室内配管交換（専有部）で30～50万円追加の可能性あり。これは確認が必要です。

共用部のリスク

区分マンション購入の場合、外壁・屋上防水・共用配管・エレベーターはオーナー負担ではなく管理組合負担です。月額管理費8,000円＋修繕積立金4,000円で対応されます。ただし築52年のため、今後修繕積立金が大幅に上がる可能性が高いです。長期修繕計画を必ず取得し、積立金の妥当性を判断してください。

耐震補強の現実性

RC造で旧耐震の場合、診断+補強が300～500万円規模になることが多い。この物件は区分マンションなので、個人では実施不可。管理組合の議決がない限り放置リスクがあります。購入前に、管理組合に耐震診断・補強の検討状況を必ず確認してください。

最終判断：クラウンマンション（江東区毛利）

結論：見送り

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1. 家賃収入の現実性が著しく低い

売主想定の月額14.5万円は相場乖離が大きすぎます。佐藤が指摘する通り、江東区2DKの実勢相場は13.7万円。本物件は築53年・旧耐震という大きなマイナス要因を抱えており、適正月額家賃は11～12万円程度と判断されます。現入居者が退去した時点で新規募集を行えば、売主想定での入居付けはほぼ困難でしょう。


2. 投資採算が極めて悪化する

適正家賃（月額12万円）に修正した場合、実質利回りは5.48％～4.91％に低下します。管理費8,000円＋修繕積立金4,000円で月額1.2万円の支出があるため、これらを差し引くとキャッシュフローは極めて限定的です。築53年の老朽配管リスク対応で30～50万円の追加修繕も現実的です。


3. 旧耐震リスクと出口の不透明性

最大の懸念は旧耐震基準のままである可能性です。RC造で耐震補強が未実施なら、管理組合の決議が必須となり、将来の修繕積立金が大幅上昇する可能性があります。区分マンションの出口戦略は「利回りベース」で考える必要がありますが、利回り5％未満の物件を将来的に売却する際、買い手は限定的になります。

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