メイゾン落合 賃貸レポート

所在地： 新宿区中落合、下落合駅徒歩2分。新宿区の中でも西側の準工業地域に位置する立地です。

物件スペック： 築59年RC造、23.23㎡の1DK。2階/4階建ての小規模マンション。管理費6,000円、修繕積立金9,000円。

売主想定家賃11万円の妥当性：
SUUMO相場では新宿区1K/1DKの平均が10.5万円。23.23㎡という手狭さと築59年の古さを踏まえると、11万円は相場の1.05倍程度で、ほぼ適正水準です。ただし旧耐震基準かつ築60年近いため、入居付けが難しい可能性があります。

実際の入居層：
下落合駅徒歩2分という好立地が救い。単身者・外国人労働者・若い共働き層がターゲット。ただし築古リスクで空室期間は3～6ヶ月程度見込むべき。

賃貸市場での競争力：
同物件の他室が1,450万円×9.10%利回り（月額11万円相当）で募集中。つまり売主の想定は現実的。ただし管理費15,000円+修繕積立金は実質の手取り額を圧迫し、オーナーの実質月額キャッシュフローは7.5万円程度に低下します。

適正家賃

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このメイゾン落合は築59年の旧耐震RC造区分マンションです。修繕費の現実評価をお伝えします。

RC造で築59年は構造的に極めて厳しい状況です。1967年建築は耐震基準改正前（1981年以前）のため、旧耐震です。RC造の場合、1981年以前の旧耐震物件には「2000年基準」というRC造に特有の補強基準は存在しませんが、現行基準への適合性が疑問です。この物件が耐震診断済みか、補強済みかの確認が絶対に必要です。補強が未実施なら、後付けの耐震改修工事は500万～1,000万円規模のコストが想定されます。

区分マンションなので外壁・屋上防水などの共用部修繕は管理組合負担ですが、既に管理費6,000円/月、修繕積立金9,000円/月と合計15,000円を支払っていることから、建物全体の経年劣化は相当進んでいると推察されます。専有部（室内）は既にリフォーム済みなのか未確認です。物件ページに記載がないため、入居中の現況が不明。

最低限コースは50万～100万円（給排水・電気ガスの機能確認程度）、フルリフォームは250万～400万円（23㎡の専有部、キッチン・浴室・トイレ全交換）を想定しますが、耐震改修が必要なら全体で500万円以上の追加費用が発生する可能性がきわめて高いです。

新宿区のワンルーム相場8.5万円、1K相場10.5万円に対し、月11万円の想定賃料は妥当ですが、築59年・旧耐震という物理的リスクが極めて大きいです。

最終判断：メイゾン落合（1,590万円）

見送り

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佐藤と鈴木の意見を踏まえ、最終判断を下します。

実質利回りは投資として魅力的か

売主の表面利回り8.30%は無視し、サーバー算出の実質利回りを基準とします。必須修繕費込みで8.05%、最悪ケースで7.72%という水準です。新宿区1K相場10.5万円に対し月額11万円の想定は佐藤の評価で「ほぼ適正」ですが、この利回りは築古リスク・狭小面積（23.23㎡）・旧耐震という構造的課題を十分に補償していません。

キャッシュフローはプラスになるか

月額家賃11万円から管理費6,000円、修繕積立金9,000円を引くと、月額手取りは約95,000円。この金額で融資金利（2.5～3.5%想定）を下回り、実質的に赤字圧力が高いです。空室期間3～6ヶ月（佐藤指摘）が発生すれば、キャッシュフローはさらに悪化します。

出口戦略は成立するか

最大のリスクは鈴木が指摘した耐震補強の有無です。旧耐震基準で耐震診断未実施なら、将来売却時に購い手が500万～1,000万円の補強費を想定し、値下げを強要されます。また、区分マンションの出口は利回りベースで推定されますが、築59年・旧耐震という物件特性では買い手が求める利回りが7～8%に上昇し、売却価格は大幅に低下する可能性があります。つまり5年後の出口で元本割れリスクが極めて高いです。

結論

駅徒歩2分の好立地と月額11万円の家賃は一見魅力的ですが、築59年・旧耐震・狭小という構造的欠陥が、限定的な利回り（7.72～8.05%）と赤字キャッシュフロー圧力、そして悲観的な出口戦略を引き出します。耐震補強の有無を確認しない限り、購入判断は極めて危険です。